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大唐地产时隔十年,第二次冲击IPO。

杰讯财经网 2019-12-19 19:47:42

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都说“闽系地产猛于虎”。经多年角逐,闽系房企群雄割据,资产规模分化明显。世茂、泰禾等已顺利打响千亿名号,成为全国闽系房企代表,小型房企们则纷纷迅猛冲击IPO,试图搭上穿越寒冬的最后一班资本列车。

楼市资本论获悉,11月29日,闽系房企大唐地产提交招股书。这家有着霸气名字的房企,再次引发业界关注。这是大唐地产时隔十年,第二次冲击IPO。

楼市资本论发现,从名字、logo到董事长吴迪一袭迷人的长发,乃至其热带的拳击运动,怎么看大唐地产都该是家网红企业。然而,这家房企从2008年遭遇创始人辞世到被福信集团收购,历经风云,却始终默默无闻。如今,一直经受着发展桎梏、负债高压、维权高发等问题困扰的大唐地产再度冲击IPO,能一鸣惊人吗?

【一】命运多舛,历经20年发展的区域级房企

楼市资本论了解到,大唐地产1984年发轫于台湾,创始人为余英仪,现任董事长吴迪。

1994年,大唐地产“西迁”进闽,以嫉恶如仇,富有正义感的侠者“蓝脸窦尔敦”企业形象,成功打开了厦门市场并迅速占领一席之地,其成名作“大唐世家”更是成为厦门楼市多年的热销之作。

厦门大唐世家

正值大展宏图之际,2008年受金融危机影响,大唐地产不仅赴港上市计划搁浅,更造成集团资金链断裂。雪上加霜的是同年间,其创始人余英仪不幸辞世。

2009年,正处困顿期的大唐地产被福信集团收购。资料显示,福信集团是以金融为后盾、房地产为主业、发展高新技术、科技产业为导向的综合性大型民企。实际控制人为黄晞,第二大股东吴迪为现任董事长。

从其招股书来看,吴迪,现年54岁,系大唐地产董事长。1986年毕业于中国厦门水产学院渔业机械专业。2003年加入福信集团担任集团总裁,2011年任职于大唐地产。2014年,吴迪取得了中国人民大学经济学博士学位并担任中国人民大学客座教授。

楼市资本论了解到,吴迪鲜有娱乐性爱好,甚至都不喝茶,白开水对他来说是最好的饮品。但在闲暇之余,吴迪颇爱钻研历史和哲学。

从公开照片也不难看出,留有一席长发的吴迪,颇有古代侠客的文雅风味。或许正因为此,才让吴迪对大唐地产有一种莫名的亲切感和使命感。

据了解,在收购大唐地产中,吴迪可谓关键性人物。据称当年吴迪说服大唐地产接受并购时,列举了大唐地产与福信地产的三个“相同”:同时代、同行业、同命运。并表示,大唐地产是一个神奇,福信将带着一份社会责任感让这个品牌传承并发扬下去。

在收购大唐地产后,吴迪不仅将福信旗下地产版块进行整合,展开全国化布局开启“百亿”规划,而且还紧跟时代潮流,推行“地产+体育”战略。

只不过与众多热爱搞足球、跑马拉松的地产商不同,吴迪更偏爱能体现男性力量之美的拳击。在吴迪看来,这是精神层面的同步。其表示,大唐地产的企业精神概括为“诚、和、勤、毅、创”5个字。不断拼搏、基业长青的坚持和追求,正是“毅”“创”的体现,这与拳击展现出来的顽强拼搏精神,高度一致。

只不过,随着拳击运动的蓬勃兴盛,吴迪当初发展大唐地产的承诺似乎也并未兑现。从规模看,到了2017年,大唐地产销售额才首次突破百亿,2018年完成约340亿,首度进入房企百强。2019年前11个月累计完成销售额301亿元。

楼市资本论注意到,早在2018年大唐地产总裁郝胜春便公开表示,未来三年大唐地产将冲击500亿元销售目标。到了今年,目标再次升级,今年500亿元,并且要“三年冲千亿,进入全国房企50强”。但按照现在形势,大唐地产今年的业绩达标多半悬了,三年冲千亿更是压力山大。

从布局来看,目前大唐地产的项目主要分布在海西、北部湾、京津冀及长江中游4大经济区。截至2019年9月30日,大唐地产拥有69个物业开发项目,应占土储面积778.97万平方米。与同为闽系房企的阳光城相比,截止今年上半年土地储备总计4396万平方米,仅是其1/6左右的水平。

正如大唐地产在招股书中的表述,中国综合性物业开发商,专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。难怪楼市资本论在周边问了一圈,朋友们第一反应都是一脸问号,央企“大唐集团”开做地产业务了?倒是几个南边的朋友表示听过。历经二十余年发展,大唐地产仍旧是家区域性色彩浓厚的房企。

【二】净负债率突破1000%,连续三年超400%

2019年,大唐地产再启上市之路的背后,债务阴云密布。

楼市资本论发现在行业下行的大环境中,与其他中小型房企一样,大唐地产也难逃高负债和现金流紧张的窠臼。

从招股书数据来看,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元,净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。今年上半年降至185.6%,主要原因是股东注资。

尽管净负债率猛降了下来,但大唐地产的负债额仍在增长。据招股书,其2016-2018年及2019年前6个月期内流动负债分别为146.6亿元,175.9亿元,239.5亿元和242.3亿元。

截至2019年6月末,其借款总额达到75.98亿元,短期借款约为17.3亿元,一至两年内应需偿还借款约为31.69亿元。同期大唐地产的现金及现金等价物仅为19.42亿元,还款压力紧张。

此外,在融资方式上,大唐地产高度依赖包括银行、信托和资产管理机构在内的传统融资渠道。截至2019年6月30日,其银行借款平均利率为6.88%,其他借款平均利率为9.66%,加权平均实际融资利率为8.25%。其尚未偿还的信托融资款项总额占到借款总额的33.8%。其招股书中记载了11笔信托融资,多以项目公司全部股份为抵押,利率介于8.8%-14%之间。同业比较,整体融资成本较高。

楼市资本论认为,时隔十年,大唐地产重启上市路,从债务层面分析过后,相信大家有了更深度的理解,其连续三年超400%乃至曾经突破1000%的净负债率,令人印象深刻。

【三】官网升级打不开,维权事件常发

楼市资本论注意到,在上市的关键时刻,福信集团与大唐地产的官网双双处于“升级”,打不开的状态。这也让历来低调的大唐地产显得更加神秘。

于此同时,楼市资本论发现,大唐地产旗下项目多次发生投诉维权,特别是最近与业主还上演了一出“全武行”戏码,大唐地产爱体育的企业文化表现优秀。

今年10月25日,福建漳州开发区大唐世家2期业主廖先生因地下停车场现围挡,质疑是开发商房屋出现质量问题擅自维修,去询问时双方发生冲突致受伤。据了解,此业主此前便投诉自家小区曾出现楼板外墙开裂、楼房沉降、房屋漏水等诸多问题。

此前,广西南宁邕宁区业主称大唐世家一区安置房收房未满2年漏水;江西南昌大唐世家业主称2015年看房时就发现房子质量低劣,存在墙壁漏水开裂、地面空鼓等问题。随后物业敷衍整改,漏水问题一直未解决。

在其招股书中,大唐地产也公布了15起项目不合规事件,被罚款共计560余万元。其中6个项目因无施工许可证开展业务总罚款340万元;4个项目公司没有遵守相关建筑工程规划许可证等而开展建筑工程,合计被罚130万元;2个项目公司在未办妥相关建筑工程竣工手续的情况下交付物业,被罚款40万元;3个项目公司所刊登的物业广告未能遵守广告法规定被罚款50万元。

楼市资本论认为,遭遇市场下行,赶上房地产大浪淘沙的洗牌期。目前香港资本市场对于规模较小的房企似乎并不感冒。同等规模的海伦堡和汇景控股已二次递交招股书,万创国际更是四冲IPO,屡战屡败的尴尬局面仍在不断上演。

不过正如大唐地产的董事长吴迪所言:经历过危机周期的企业才是成熟的企业,战胜过危机的企业才可能成为卓越的企业,有历史、有品牌的企业就如一个个有故事的英雄,不断挑战新高度,才能进入新境界。

考虑到大唐地产的收益从2016年的20.76亿元增加至2018年的54.96亿元,复合年增长率达到62.7%,可圈可点。楼市资本论也期待大唐地产,能有惊人表现,本次冲击IPO一举成功。


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