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无论是购房者,还是开发商,都陷入到了“货币幻觉”当中

杰讯财经网 2019-09-29 14:29:23

专家的观点很明确:别陶醉在幻觉当中了,一套房没什么用。
事实上,在大小城市加速分化、房产增值预期消失、持有成本不断抬高的未来,别说一套房,手里哪怕囤积了多套房,也很有可能因为种种原因难以变现,不动产的流动性一旦下降,手里拿着多少套房子都没用。

从2019年至今,无论是购房者,还是开发商,都陷入到了“货币幻觉”当中。

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什么叫“货币幻觉”?把房子当成投机品,把买房当成跃升阶层的手段,把卖房当成房企扩张的唯一渠道。
看一组数据,大家就明白了。
1990-2000年,广义货币M2增加了8倍,用CPI衡量的物价,上涨了101%。
从2001年至2018年末,18年的时间里,M2增加了11.5倍,但CPI上涨不足50%。
为什么这18年里,M2增速又提高了不少,我们却感受不到物价有多大变化呢?即便人力成本在提升,但电子产品、规模化生产的流水线产品,反而实实在在的降价了。
答案很简单:近20年,住房市场化之后,多出来的钱都流入到了房地产当中。
越来越多的人把钱换成房子,目的并不是为了居住,而是为了炒作赚差价,希望在下一波房价上涨潮中顺利变现。
房产市值增加,随便到京沪深的小区里转一圈,到处都是千万富豪,随便去二线城市乃至三四线地市看一看,百万身家几乎是标配。
问题在于,这些动辄千万资产的家庭,能否顺利变现?能不能毫不犹豫的拿出上百万甚至几十万的现金?
答案是否定的,这种“幻觉”不可能持续太久,因为房子作为抵押物、投机品的属性迟早会改变。
拿最近来说,在多重调控之下,楼市已经摆脱了“货币幻觉”,甚至可以说“消失”了。
第一,150城推网签备案全国联网,大力发展和培育住房租赁市场,加快解决新市民住房问题。

据第一财经9月26日报道,记者获悉,住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本,内容应包括:房屋坐落、总层数、所在层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格,土地权属性质、使用年限,车库、电梯等信息。
报道指出:此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况,有望为落实“一城一策”,制定实施房产精准调控举措提供第一手基础材料。
除此之外,住建部指出,未来将大力发展住房租赁市场,总结推广12个城市住房租赁试点的经验,解决新市民等群体的住房问题。
这些措施中,有几个重点需要注意:1.备案联网为推进房产税做准备,2.租赁市场体量会扩大,3.从外地涌入城市的新市民,是重点照顾对象。
第二,房贷新规已就绪,即将实施,楼市出现了“创造性”的变化。
8月底,央行通知房贷利率以后要参考5年期LPR,从10月8日开始正式施行。

按公告的内容换算,当期首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
而在9月20日,新一期贷款市场报价利率公布。1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。
也就是说,1年期的LPR在降,5年期的纹丝不动。
这只是表面现象,更深层次的看,10月份,当LPR正式实施后,资金对于楼市的真实态度才会表现出来,银行会不会在略微减少首套房负担?资金可能会加速流入实体经济。
更重要的是,LPR充当了一面墙,直接把投机资金与楼市隔离开来,做生意、办厂可以拥有低成本贷款,买房不行。
第三,春江水暖鸭先知,越来越多的开发商停止拿地。

中原地产数据显示,房企拿地数据方面出现了较为明显的下降,主要房企拿地明显减少,国内只有8家开发商拿地金额超过了50亿元,其中最高的是万科150亿元,其次是保利92亿元,金茂68亿元,新鸿基66亿元,华润64亿元。
更令人关注的是,70大中城市的经营性土地流标土地明显增加,总数达72宗,为年内最高。
这并不奇怪,早在9月初,龙头房企之一的恒大开启“抢收行动”,八折购房、特价房手段大范围波及,融创老板孙宏斌直言不再拿地,广州某房企甚至出现了全员卖房压任务的情况。
房企变“精明”了,土地市场降温了,供需之间的矛盾,终于开始回归平衡。
备案联网、壮大租赁市场、房贷新规实行、土地市场回归理性,一个又一个“招数”,足以让购房者清醒,属于房产保值增值的时代,已经过去了。
换个角度来说,这是5年以来,楼市的首次转折。

5年前的2014年,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。受到政策影响,房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。
销售走弱的同时,带来了库存的快速累积,商品房待售面积不断上升,2014年底待售面积已经突破七亿平米,地产业入冬,去库存压力显现。
但是,随后在棚改货币化、房企扩张下沉小城市、农民进城买房等多个因素的推动下,房价又出现了迅猛的涨势。
数据显示,居民杠杆率这个指标,截止2018年末已经达到了53.2%, 10年时间,上涨了35个百分点,增速最快的阶段是从2014年开始,到2017年出现加速,短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。

也就是说,过去的5年时间,透支了不少购房者的负债空间,今年无论是LPR机制落地,还是扩大租赁房市场的举措,都是转折的重要信号。
民生证券宏观分析师解运亮9月26日发布研报指出,房价上涨带来的财富幻象不能促进消费,如果家庭只有一套房产,旨在终生享受其提供的服务,房价上涨仅仅是账面财富增值,资产负债表效应无法转化为现金流量表效应,财富效应对消费基本无影响。
专家的观点很明确:别陶醉在幻觉当中了,一套房没什么用。
事实上,在大小城市加速分化、房产增值预期消失、持有成本不断抬高的未来,别说一套房,手里哪怕囤积了多套房,也很有可能因为种种原因难以变现,不动产的流动性一旦下降,手里拿着多少套房子都没用。

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